築30年の中古マンションはまだ住めるの？メリットと注意点を紹介します。
中古マンションの購入を考えている方々へ。築30年のマンションには、どのような特性があるのでしょうか。この記事では、法定耐用年数と実際の寿命、購入のメリットと注意点について紹介します。なかなか中古マンションの購入に踏み出せないという方の手助けとなれば幸いです。
□築30年の中古マンションはまだ住める？耐用年数と実際の寿命
築30年のマンションに関する一般的な見解として、もう長くは住めないのではないかという不安があります。これは一般的な木造住宅の建て替え時期のイメージと同じように考えてしまうからでしょうか。※木造住宅でも築30年くらいで建て直しの必要はないと思いますが。。。
または法定耐用年数≒実際に住める年数として解釈しているからでしょうか。しかし、実際のところ、法定耐用年数と実際の建物寿命は異なることが多いのです。
1:法定耐用年数とは何か？
法定耐用年数は、税法上の基準であり、マンションの実際の寿命とは直接的な関係はありません。例えば、木造住宅の耐用年数が22年、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションであれば47年とされていますが、これが実際の寿命を意味するわけではないのです。
2:実際の寿命はどのくらい？
国土交通省の研究会の報告によると、RC造建築の寿命は約117年、マンションに至っては120年から150年とされています。この差異は、適切なメンテナンスによるものです。一方で、配管をはじめとした設備の耐用年数がマンション全体の寿命に影響を与えることもあります。
3:築30年マンションの実態
現在では、配管交換が容易な設計が普及しており、適切なメンテナンスを行えば、築50年を超えても快適に暮らせます。ただし、管理状態が悪いと、築30年未満でもトラブルが発生する恐れがあります。重要なのは、築年数よりもその物件の管理状態です。しっかりとした管理が行われているマンションであれば、長期間の居住も十分に可能といえるでしょう。
□築30年マンションの隠れた魅力とは？購入メリットを徹底解析
築30年を超えるマンションが持つ魅力は、単に価格の安さだけではありません。立地の良さ、価格の安定性や管理状態の把握、耐震基準の適合など、購入者にとって大きなメリットとなるポイントがいくつも存在します。
●価格の魅力
築30年を超えるようなマンションは新築に比べて価格が格段に安い傾向にあります。この価格の手頃さは、多くの購入者にとって最大の魅力といえるでしょう。
●立地の良さ
どの地域においても、マンションとして人気のあるような立地にはすでに古くからマンションが建っていることが多いです。立地を重視するかにおいては、新築マンションを購入できるような方でも、あえて中古マンションの購入を選択するという方が多いです。
●価格下落のリスク低減
新築マンションは「新築」のプレミアムが失われると大きく価格が下落することがあります。しかし、築30年を超えるようなマンションでは、購入時と売却時の価格差が少ないため、安定した資産価値を保つことが期待できます。
●管理状態の透明性
長年にわたる管理の履歴から、そのマンションの管理組合の意識の高さや維持状態が分かります。定期的な大規模修繕の実施のような、適切な管理が行われているかどうかを確認できます。
●耐震基準の適合
1981年以降に建築されたマンションは新耐震基準に適合しています。この基準に適合していると、大きな地震が発生しても建物の安全性が高いと期待できるのです。1981年以前に建てられたマンションであっても、耐震診断の結果や、耐震補強工事によって新耐震基準に適合しているマンションもあります。
これらの点を考慮すると、築30年のマンションは単なる古い物件という枠を超えた、多くのメリットを秘めています。価格の手頃さだけでなく、管理の透明性や安全性など、購入時に重要な要素が揃っているのです。
□築30年のマンションを購入する際の注意点
築30年を超えるようなマンションの購入を検討する際、メリットだけではなく、注意すべきポイントも存在します。デメリットと注意点をしっかり理解し賢明な購入判断を行うことが重要です。
1:維持管理の問題
適切な維持管理がされていない物件では、経年劣化が顕著になります。管理組合の機能不全や、修繕が適切に行われていないと、住み心地だけでなく安全性にも影響が出る可能性があります。共用部の状態や修繕計画、議事録などを通じて、管理状況を詳細に確認することが重要です。
2:マンションの規模と特性
大規模マンションでは修繕費用の不足のような問題を心配する必要は少ない傾向にあります。対照的に、小規模マンションは、戸あたりの修繕費用が割高になる傾向があり、修繕積立金の増額の割合が、大規模マンションに比べて多きようです。また、賃貸目的の所有者が多いと、住民間のマナー問題や管理の複雑化が起こることもあります。
3:将来の売却リスク
築30年のマンションを購入すると、10年後には築40年の物件になるということです。もともとヴィンテージマンションの価格下落カーブはゆるやかで、購入時点においても安く購入しているはずなので、特段のリスクはないと思われます。しかし、購入時点よりも物件の条件が悪くなった場合など、例えば、隣接地に高層建物が建って日当たりが悪くなってしまった場合は、物件価値の下落や、希望価格での売却が困難になるリスクがあります。
または、定期借地権付きのマンションの場合は、契約終了後の土地返却の義務があり、将来の売却が一層困難になる可能性がありますので注意が必要です。
これらのデメリットや注意点を踏まえ、築30年を超えるようなマンションの購入を検討する際は、立地条件や管理状態、将来の見通しを十分に考慮することが求められます。
□まとめ
築30年を超える中古マンション購入を検討する際は、法定耐用年数と実際の寿命の違い、メリット、そして購入時の注意点を理解することが重要です。価格の手頃さ、管理状態の透明性、新耐震基準の適合性などは大きな魅力ですが、管理不足や将来の売却リスクなど、慎重な検討が必要なポイントもあります。
以上となりますが参考にして頂けると幸いです。当社ではヴィンテージマンションの売買やリフォームも得意としております。お客様の状態やニーズによっておすすめできる物件とそうではない物件があります。新築や築浅マンションのご検討から、ヴィンテージマンションに視野を広げてみようかお考えの方にはきっと良いアドバイスができると思いますのでお気軽にご相談下さい。
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3LDK / 60.50m2
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3LDK / 61.60m2
東京都江東区東砂
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3LDK / 59.92m2
東京都江東区南砂
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3LDK / 74.90m2
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4199万円
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1DK / 33.24m2
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2LDK / 54.69m2
東京都江東区東陽
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2SLDK / 74.24m2
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3SLDK / 71.68m2
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1SLDK / 62.79m2
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3LDK / 63.84m2
東京都江東区南砂
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3LDK / 67.20m2
東京都江東区北砂
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2LDK / 60.77m2
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1SLDK / 61.17m2
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3LDK / 64.24m2
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1LDK / 46.26m2
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3LDK / 75.00m2
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1LDK / 50.27m2
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3LDK / 90.29m2
東京都江東区東砂
都営新宿線 大島駅 から 徒歩18分
メゾンドールニュー明石／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 明石町アドレス
価格
6999万円
管理費
18,800円
間取り/面積
2LDK / 54.96m2
東京都中央区明石町
東京メトロ有楽町線 新富町駅 から 徒歩4分
グランシティ日本橋水天宮（9階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規リノベーション実施 ／ 複数路線が利用可能
価格
7380万円
管理費
9,230円
間取り/面積
2LDK / 43.52m2
東京都中央区日本橋中洲
東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩6分
A-フロントステージメイツTATSUMI（2階）／ 仲介手数料30％OFF ／ リノベーション実施 ／ 南西角住戸
価格
7490万円
管理費
9,500円
間取り/面積
4LDK / 82.94m2
東京都江東区辰巳
東京メトロ有楽町線 辰巳駅 から 徒歩10分
コスモ菊川参番館（5階）仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 駅近物件
価格
7580万円
管理費
16,350円
間取り/面積
2LDK / 68.09m2
東京都墨田区菊川
都営新宿線 菊川駅 から 徒歩3分
フォルトゥナ日本橋（8階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 日本橋エリア
価格
7680万円
管理費
16,210円
間取り/面積
1LDK / 45.17m2
東京都中央区日本橋小舟町
東京メトロ銀座線 三越前駅 から 徒歩7分
プラザ元加賀E棟（12階）／ 仲介手数料50％OFF ／ 新規内装リノベーション ／ 陽当り良好
価格
7990万円
管理費
17,600円
間取り/面積
3SLDK / 97.90m2
東京都江東区白河
東京メトロ半蔵門線 清澄白河駅 から 徒歩7分
ソフトタウン晴海（8階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 日当たり・眺望良好
価格
8299万円
管理費
14,340円
間取り/面積
3LDK / 73.03m2
東京都中央区晴海
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩9分
浜町グランドハイツ（9階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 隅田川を望む眺望
価格
8299万円
管理費
9,040円
間取り/面積
3LDK / 65.78m2
東京都中央区日本橋中洲
東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩5分
コート東陽町親水公園（7階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 横十間川親水公園を望む部屋位置
価格
8480万円
管理費
9,700円
間取り/面積
3LDK / 95.05m2
東京都江東区海辺
都営新宿線 住吉駅 から 徒歩15分
パークリュクス銀座8丁目mono（8階）／ 仲介手数料無料 ／ 2012年築 ／ 希少性の高い銀座アドレス
価格
8980万円
管理費
25,960円
間取り/面積
1LDK / 42.00m2
東京都中央区銀座
都営大江戸線 汐留駅 から 徒歩4分
スカイライトタワー（13階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 隅田川ビューの部屋位置
価格
9480万円
管理費
27,190円
間取り/面積
1LDK / 61.56m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩8分
日本橋アビタシオン（4階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 日本橋エリアが生活圏
価格
9999万円
管理費
18,250円
間取り/面積
3LDK / 70.93m2
東京都中央区日本橋箱崎町
東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩3分
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス（20階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 2016年築 ／ 眺望良好な部屋位置
価格
1億600万円
管理費
18,110円
間取り/面積
2LDK / 56.62m2
東京都中央区晴海
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩13分
ニュートンプレイス サウスコート（7階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 102.56㎡の3LDK
価格
1億2999万円
管理費
20,200円
間取り/面積
3LDK / 102.56m2
東京都江東区塩浜
東京メトロ東西線 木場駅 から 徒歩12分
ドゥ・トゥール ウエスト棟 ≪DEUX TOURS CANAL & SPA WEST≫（39階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 眺望良好な上層階
価格
1億3500万円
管理費
15,948円
間取り/面積
1LDK / 49.94m2
東京都中央区晴海
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩5分
藤井ニックハイム門前仲町第２（8階）仲介手数料無料 ／ 最上階・東南角部屋 ／ 新規内装リノベーション
価格
6480万円
管理費
19,950円
間取り/面積
2LDK / 70.00m2
東京都江東区深川
東京メトロ東西線 門前仲町駅 から 徒歩6分
秀和月島レジデンス（4階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 駅近ヴィンテージマンション
価格
6999万円
管理費
17,700円
間取り/面積
3LDK / 65.91m2
東京都中央区月島
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩3分
藤和シティホームズ本所吾妻橋（5階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 『東京ソラマチ』徒歩6分
価格
8980万円
管理費
15,300円
間取り/面積
3LDK / 73.06m2
東京都墨田区東駒形
都営浅草線 本所吾妻橋駅 から 徒歩5分
メトロコープ第2豊洲（8階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 日当たり・眺望良好な南東角住戸
価格
8780万円
管理費
13,500円
間取り/面積
3LDK / 82.99m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩2分
シャンボール第二築地（6階）／ 仲介手数料無料 ／ スケルトンリノベーション実施 ／ 天然の木材を使用
価格
9990万円
管理費
13,800円
間取り/面積
2LDK / 83.06m2
東京都中央区勝どき
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩10分
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