自己資金、手付金、頭金、それぞれの意味や違い分かりますか？
みなさまこんにちは。
不動産の購入について、不動産会社とお話ししていると、「自己資金はどのくらいですか？」とか「頭金は○○○万円となります。」「手付金は最低○○○万円必要です。」など、なんとなくニュアンスは分かると思いますが、意味や違いについては意外と曖昧な感じになっていませんか？
今回はそれぞれの言葉の意味を分かりやすく解説したいと思いますので、是非ご覧頂きまして、これまでぼんやりと解釈していた言葉の意味を理解してスッキリして下さい。
■自己資金とは
これは分かりやすいと思いますが、不動産購入をする際に利用できる資金の総額を指します。不動産を購入する際には、後述する「手付金」や「頭金」、その他ご購入の際に必要となる、司法書士へ支払う登記費用や、ローン利用時の金融機関に支払う費用、火災保険料などの「諸費用」が必要となります。このような費用に充てられる「自己資金」がどのくらいかによって、購入に必要なローンの借入金額等が変わってきます。
余談ではありますが、自己資金に余裕のある方がたくさんの資金を投入して不動産購入しているかというとそうではないことも多いです。というのも、住宅ローンの金利が低いこと、住宅ローン減税の恩恵を受けたいとの理由から、不動産購入では自己資金の投入を少なめにして、手持ち資金は株式投資や投資信託など、iDeCoやNISAを利用して資産運用をした方が、支払う金利よりも、受け取る利回りの方が効率が良いといった考え方もあるからです。
一方で、自己資金が少ない方については、売買代金と諸費用分を住宅ローンで賄う方も多いです。この場合の考え方は、やはり金利が低い事。例えば金利0.625％で35年ローンの場合、100万円あたりの借入に対して月々2,651円程度の支払いで済みます。諸費用分300万円の借入金額を増やしても月々7,953円の負担増となりますが、賃料を払いながら、この諸費用分を貯める効率の悪さと期間を考慮すると、自己資金を増やす努力をするよりも、購入してから繰り上げ返済する貯蓄をした方が効率が良くなるのです。「そんな購入の仕方は危険すぎる」なんてことを言う方はさすがに近年では少なくなりましたが、購入代金+諸費用のお借入をしても、ちゃんと繰り上げ返済ができるような余裕のある資金計画であれば問題ないと思います。
■手付金とは
売買契約時に支払う売買代金の一部金となります。手付金といっても3種類の意味をもった手付金の種類がありますので、下記にて解説いたします・
１．解約手付 ⇒ 売買契約における解約権を保証するためのものです。
不動産売買契約において一般的に用いられる契約形態です。買主の場合は、手付金を放棄すれば一方的に契約を解除でき、売主の場合は、受領した手付金を返金し、その同額の金員を買主に支払うことで一方的に契約を解除できる権利を付した契約となります。
２．違約手付 ⇒ 契約違反があった場合に保証するためのものです。
不動産売買契約において、契約違反があった場合に請求される金額を手付金として設定する場合に用いられます。買主に契約違反があった場合には、支払った手付金は没収されます。売主に契約違反があった場合は、上記解約手付の扱いと同様に、受領した手付金を返金し、その同額の金員を買主に支払うこととなります。
３．証約手付 ⇒ 売買契約が成立したことを証明するためのものです。
不動産売買契約が成立しておりますので、解約したい場合には違約金が発生します。
不動産売買契約において、一般的には解約手付という意味で契約を行います。支払った手付金分の損失を受け入れることができれば、一方的に契約が解除できる権利と考えると、買主側の立場であれば、できるだけ少ない手付金で売買契約をした方がリスクが少なくて有利な契約と言えなくもないです。この意味を知ればできるだけ少ない手付金での契約を求めたくなるでしょう。
しかし、少額手付による売買契約が、売主サイド、仲介業者の立場からどう見えるか、それははっきり言って「信用できない相手」とみなします。買主側から見た相手方も、手付金の意味合いからして当然の判断となるでしょう。
当社が売主の場合は、他の2番手、3番手の買主がいればそちらと契約することになりますし、他の買主がいなくてもお断りしてしまうことが多いです。経験上、信用できない相手との取引きは、後々削られる時間と労力が割に合わないことが多いので、早い段階でお断りするようにしております。仲介業者の立場でも、安易に解約されてしまうリスクをはらんでおり、売主に与えるリスク、迷惑、棄損される信用など、そうなってしまうとそれまでの労力やかけた時間、経費を考えると危機感を覚えます。
当社が売主の物件に対して、仲介業者経由で少額手付で購入のお申込みが入ることがありますが、買主のハードルを下げて決めさせることが優先で少額手付を設定し、売主のリスク、仲介業者自身のリスク、買主のリスク・信用など、何も考えずに申込みを頂いているケースが多数あります。
購入の申込みに際して、少ない手付金のリスク、手付金をしっかりと提示することのメリットを説明できないあるいはしない不動産会社だったら信用しないことが賢明です。そもそも手付金の意味も知らずに営業している人も多くいますので。
たくさん悩んで、いろんな物件を見に行って、ようやくこれだと思った物件が、手付金の意味も分からず、安易に申込みしてしまったがために断られてしまったり、他の方に契約されてしまったりして購入できなかったとしたら本当に悲しいですよね。
当社が売主の場合で、仲介業者経由で申込みを頂いたにも関わらず、少額手付であること、引渡しまでの期間が無駄に長いことを理由にお断りするケースは本当に多いです。売主である当社としても、「まともな営業さんから、ちゃんと信用できる申込みを頂いていたらこの買主で決めてたのに本当に可哀想だな」と思って致し方なくお断りしてう残念なケースがあります。
当社が仲介の立場の場合は、その行いがどんな意味をもって、相手がどう思うかをちゃんと説明しますので、安易に少額手付を薦めるようなことはしません。買主側の本気度や誠意を示すために手付金は多い方が信用されやすいことは間違いないので、先約がいたとしても契約が勝ち取れることだってあります。買主が強くほしいと思う物件は、他の買主も欲しい物件なので、大体競合すると思って間違いないですし、そこで売主から選ばれようと思ったら少額手付なんて選択はないんですよね。
少額手付の大幅な指値（値引き）なんてしようものなら、良い物件であれば一瞬でグッバイです。逆にそんなオファーを受付けてくれる物件なら、よっぽど売れない理由があるか値段がべらぼうに高いかのどちらかです。ちゃんとした物件はちゃんとした行いをしないとなかなか購入できないように市場の原理が機能しているものなのです。
■頭金とは
売買代金から住宅ローンの借入金額を引いた金額の事を指します。手付金と同額になる事も多いので混同してしまいがちですが、違うこともあるので解説いたします。
5,000万円の売買代金に対して、住宅ローンの借入金額が2,500万円だった場合の頭金は2,500万円となります。しかし、売買契約時に支払う手付金は500万円のケースでは、頭金2,500万円のうち、500万円を契約時に支払うこととなり、頭金は2,500万円、うち手付金は500万円という解釈になります。
同じく5,000万円の売買代金に対して、住宅ローンの借入金額が4,500万円だった場合の頭金は500万円となります。この場合、売買契約時に支払う手付金が500万円だとしたら、頭金と手付金が同額になるので、このようなことから同じような意味に捉えられることが多いです。
■手付金の目安
ここまで手付金について解説してきましたが、とはいっても手付金の目安はいくらなのか気になりますよね。一般的には売買金額の5％から10％以内が目安となっております。大手不動産会社では、例外はあるものの最低5％以上としている会社が多いです。
手付金が売買金額の10％を超えた場合、または1,000万円を超える場合は、「手付金の保全措置」を講じなければならないルールがあり、買主が支払った手付金は、不動産保証協会等へ寄託され保全されることとなります。これは、売主が万が一、手付金を持ち逃げしてしまう、売主である不動産会社が倒産してしまい、物件の引渡しも受けられなければ、手付金も帰ってこないという事を防ぐための措置となります。
一般的に手付金の額は、上記の手間を省く目的から10％以内に抑えて売買契約を行うことがほとんどですが、2億円を超えるような高額物件の場合だと、手付金5％で1,000万円を超えますので、そのような場合には「手付金の保全措置」を講じる必要があります。
逆に3,000万円の物件に対して、あえて10％を超える手付金を設定して、「手付金の保全措置」を講じるのも選択の一つでもあります。
■手付金が用意できない場合は？
「欲しい物件はあるのだけれど手付金が足りない！」
お手持ちの自己資金が少ない場合でも、それを賄うだけのローンが利用できれば不動産購入はできるのですが、その場合に問題になるのが、手付金が用意できないケースです。そんなケースの対処方法はいくつかありますので説明致します。
１．正直に話す
購入代金や諸費用分は、金融機関の審査によって、賄えるだけの借入ができることを確定させたうえで、手付金だけが○○万円までしか用意できないと正直に話してみる。手付金を用意できるのに少額手付の買主は信用されませんが、この場合では、心象を悪くすることはありません。物件が本当に気に入っていて本当に欲しい気持ちや誠実さ正直さが伝われば、売主側も契約に応じてくれる場合もあります。※売主にとって有益な買主やリスクを感じない買主がいた場合はそちらが優先されてしまうことが多いと思いますが。
２．売買代金分はローン利用するが、諸費用分は自己資金で賄う場合。
この場合は、概算の諸費用分を手付金にする方法があります。5,000万円の物件の場合で、諸費用が350万円だとすると、自己資金で350万円は用意できることになりますので、この金額を手付金の額とします。でも、ここで350万円を払ってしまうと諸費用が払えなくなってしまうと思いますよね。大丈夫です。5,000万円の売買代金に対して、先に350万円を手付金として支払うわけですから、5,000万円の借入金のうち、売買代金の残金として支払うのは4,650万円、350万円は口座に残りますので、その残ったお金で諸費用の支払いに充てられる計算になります。
３．親や親類から一時的に借りる
売買代金+諸費用の全てを住宅ローンで借入ができる方で、手付金が本当に用意できない場合、最終手段として親類から一時的にお金を借りるのもありです。手付金として支払ったお金は売買代金に充当されますので、上記２．と同様に融資金から残代金を支払ったら、ちょうど手付金額＝親類から借りたお金が手元に残りますので、その場ですぐに親類から借りたお金を返すことが可能です。売買契約から融資金の実行（≒物件の引渡し）まで、1ヵ月から2か月程度の期間がかかりますので、その期間だけ一時的にお金を借りるのも手段の一つです。ここで注意すべきなのは、決してカードローンやキャッシング等で借りないことです。金融機関のデータベースに登録されて、住宅ローン自体が否決されてしまいます。
■まとめ
スッキリして頂けましたか？かなり短くまとめたつもりですが結構な長文になってしまいました。とくに手付金については、意味が分かればご自身にとって有利にもなれば不利にもなることがご理解頂けたのではないでしょうか？契約の相手方は個人であっても法人であっても、同じ感情を持った人間です。手付金はいくら以上だったら良いとか悪いとかだけではなく、契約の相手方にとってご自身がどれだけ有益な取引き相手であるかが伝わることが重要です。当然ではありますが、みなさんは良い物件を購入したいわけですから、良い物件を他の人にとられないように、良い物件を自分に引き寄せるために、この記事を参考にして頂けたら幸いです。
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2LDK / 60.67m2
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1LDK / 51.76m2
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3LDK / 91.61m2
東京都江東区塩浜
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3LDK / 56.00m2
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3LDK / 63.08m2
東京都江東区東砂
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1LDK / 39.87m2
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2LDK / 57.46m2
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東京都中央区銀座
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3LDK / 91.72m2
東京都江東区塩浜
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1LDK / 61.56m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩6分
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1億4000万円
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間取り/面積
2LDK / 58.02m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩4分
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1億5000万円
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間取り/面積
3LDK / 71.51m2
東京都中央区晴海
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩18分
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1億7998万円
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3LDK / 101.86m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩12分
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東京都中央区勝どき
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1億8800万円
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3LDK / 90.38m2
東京都中央区勝どき
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東京都中央区勝どき
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3LDK / 67.15m2
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2LDK / 43.52m2
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3LDK / 66.00m2
東京都江東区大島
都営新宿線 大島駅 から 徒歩13分
マンハイム西大島（6階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ アリオ北砂が至近
価格
4090万円
管理費
11,330円
間取り/面積
3LDK / 61.60m2
東京都江東区北砂
都営新宿線 西大島駅 から 徒歩7分
トーカンマンション大島C棟 （4階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 新耐震基準マンション
価格
4680万円
管理費
10,900円
間取り/面積
2SLDK / 75.60m2
東京都江東区大島
都営新宿線 大島駅 から 徒歩9分
南砂町グリーンハイツ2号棟（6階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 駅近大規模マンション
価格
4599万円
管理費
6,100円
間取り/面積
3LDK / 63.84m2
東京都江東区南砂
東京メトロ東西線 南砂町駅 から 徒歩4分
マンション東陽町（7階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 2018年フルリノベーション履歴あり
価格
4580万円
管理費
6,300円
間取り/面積
1SLDK / 62.79m2
東京都江東区南砂
東京メトロ東西線 東陽町駅 から 徒歩11分
アクシルコート新大橋（11階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 隅田川ビューの部屋位置
価格
4980万円
管理費
26,960円
間取り/面積
1LDK / 43.84m2
東京都墨田区千歳
都営新宿線 森下駅 から 徒歩8分
パシフィックコンフィート大島（4階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 90㎡超の大型3LDK
価格
6380万円
管理費
14,800円
間取り/面積
3LDK / 91.30m2
東京都江東区大島
都営新宿線 大島駅 から 徒歩6分
藤井ニックハイム門前仲町第２（8階）仲介手数料無料 ／ 最上階・東南角部屋 ／ 新規内装リノベーション
価格
6480万円
管理費
19,950円
間取り/面積
2LDK / 70.00m2
東京都江東区深川
東京メトロ東西線 門前仲町駅 から 徒歩6分
コンフィール西大島（1階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ アリオ北砂が至近
価格
6680万円
管理費
6,900円
間取り/面積
3LDK / 75.01m2
東京都江東区北砂
都営新宿線 西大島駅 から 徒歩10分
A-フロントステージメイツTATSUMI（2階）／ 仲介手数料30％OFF ／ リノベーション実施 ／ 南西角住戸
価格
7490万円
管理費
9,500円
間取り/面積
4LDK / 82.94m2
東京都江東区辰巳
東京メトロ有楽町線 辰巳駅 から 徒歩10分
ファミール日本橋グランスイートプラザ（2階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 日本橋人形町エリア
価格
7990万円
管理費
8,000円
間取り/面積
1LDK / 42.57m2
東京都中央区日本橋堀留町
都営浅草線 人形町駅 から 徒歩4分
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー（41階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 未内装物件 ／ 眺望良好な南向きの高層階
価格
1億2100万円
管理費
16,310円
間取り/面積
3LDK / 84.45m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩6分
ニュートンプレイス ノースコート（5階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 100㎡超の4LDK
価格
1億2499万円
管理費
20,200円
間取り/面積
4LDK / 102.94m2
東京都江東区塩浜
東京メトロ東西線 木場駅 から 徒歩12分
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー（5階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 『晴海トリトンスクエア』に直結
価格
1億2480万円
管理費
13,490円
間取り/面積
2SLDK / 69.86m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩7分
センチュリーパークタワー（46階）／ 当社売主物件 ／ 新規内リノベーション ／ 眺望良好な南向きの高層階住戸
価格
1億6800万円
管理費
25,200円
間取り/面積
2LDK / 73.03m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩8分
パークタワー晴海（42階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 眺望良好な上層階
価格
1億6480万円
管理費
23,210円
間取り/面積
3LDK / 71.42m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩11分
アーバンドックパークシティ豊洲タワーA棟（18階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ ららぽーと豊洲隣接
価格
1億8780万円
管理費
23,890円
間取り/面積
3SLDK / 77.57m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩6分
ブリリアタワー東京（23階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 見晴らしの良い角部屋
価格
1億9990万円
管理費
18,600円
間取り/面積
2LDK / 80.40m2
東京都墨田区太平
総武・中央緩行線 錦糸町駅 から 徒歩7分
ブランズタワー豊洲（34階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 2021年築のタワーマンション
価格
2億4800万円
管理費
32,300円
間取り/面積
3LDK / 80.93m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩4分
ブランズタワー豊洲（26階）／ 仲介手数料50％OFF ／ 2021年築 ／ 南東・南西向き角住戸
価格
3億7500万円
管理費
40,700円
間取り/面積
3LDK / 101.92m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩4分
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